Риски договора участия в долевом строительстве

По данным специалистов elitearenda.ru, на Урале около 40% жилья по договору долевого участия покупают с целью последующей перепродажи. Схема очень проста: инвестировал в новостройку, дождался сдачи дома – продал. Риски при этом – просто огромные. И в этой статье мы  рассмотрим,  какие  существуют риски договора участия в долевом строительстве и как их избежать или минимизировать.

Главный риск, который вышел «в  лидеры» в последние несколько лет – это риск того, что застройщик, с которым вы заключили договор, попросту не сможет  достроить дом (или не станет). Ваша новостройка превратится в «долгострой», либо строительство будет заморожено полностью. Проверка документов застройщика не всегда спасает от этой группы рисков.

Если даже Вы обратитесь к очень крупному застройщику с «многовековой» историей, то это не спасет  Вас от этого риска. Достаточно вспомнить об историях с компаниями «СУ-155» и «Академ Сити», когда были «обмануты» тысячи покупателей. В их случае не помогла многолетняя репутация застройщика. Однако, заключить договор с крупным застройщиком – все-таки менее рискованно, чем с «начинающим».

90% застройщиков Подмосковья не имеют даже собственного капитала на строительство домов. В случае большой инфляции строительны материалы могут подорожать и тогда они не смогут достроить дома «дольщиков». Наценка, заложенная в договор ДДУ, не сможет покрыть роста цен на материалы для строительства домов.

Недавно вышел закон, который обязал застройщика страховать новостройки.  Пока что не существует какой-либо серьезной практики выплат дольщикам по такой страховке, а обманутых «дольщиков» меньше не стало. Поэтому пока что мы можем с полной уверенностью говорить о том, что страхование новостроек не работает.

Кстати, «банковская гарантия» в случаях с «СУ-155» и «Академ Сити» также  не помогла дольщикам преодолеть риски и вернуть хотя бы часть вложенных денег.

Как еще снизить риски долевого участия в строительстве?

Самый простой способ уменьшения риска – это заключать договор долевого участия на той стадии, когда уже возведен фундамент дома и застройщик вложил какие-то деньги в  возведение дома. Это намного безопаснее, чем вкладывать деньги в дом, который существует только в проекте. Цена за квадратный метр такого дома будет выше, но совсем немного – около 20% от его стоимости на стадии проекта.

Вообще, вкладывать деньги в новостройки, неся риски договора участия в долевом строительстве, достаточно выгодно.  Цена за 1 м² жилья в новостройке обычно ниже на 20%-40%, чем цена такого же 1  м² в готовом доме. Этот процент варьируется в зависимости от того, на какой стадии возвдения находится новостройка. И еще от того, в каком состоянии находится рынок спроса (второй фактор почему-то инвесторы редко учитывают).

Снижаем риск проверкой документов

Очень важно проверить оригиналы всех документов на возведение новостройки. В последнее время в офисе застройщика Вам могут «дать посмотреть» только копии документов. Некоторые из них нередко являются просто подделкой. Каждый документ застройщика необходимо проверять в соответствующих инстанциях. На это может уйти масса времени,  около 50-60 рабочих часов. Когда речь идет о покупке квартиры в новостройке, то риски — большие и все-таки стоит потратить свое время на тщательную проверку всех документов застройщика.  Если Ваше время стоит для Вас довольно дорого, то можно обратиться в агентство недвижимости. Например, мы имели дело с одной компанией, занимающейся элитной недвижимостью в Москве и новостройками в частности. К ним вполне можно обратиться, как и к любой другой компании, которой Вы доверяете.

Вам нужно проверить наличие и подлинность следующих документов застройщика:
1. Проектная декаларация.
2. Лицензия на строительство.
3. Согласование на застройку с администрацией города.
4. План проведения строительных работ. В этом плане должна быть указана дата сдачи объекта и дата введения его в эксплуатацию.
5. Разрешение на строительство объекта.
6. Свидетельство о праве собственности на тот замельный участок, на котором будет возводиться дом или аналогичный документ, дающий право его аренды. В данном случае обязательно проверьте соответствие местоположения участка на документе и фактического местоположения участка, на котором планируется застройка.
7. Заключение строительной экспертизы проекта дома или «аудиторское заключение».
8. Договор между банком-страхователем и застройщиком.
9. Желательно также проверить наличие договоров с подрядчиками.

Если Вы приедете в офис к застройщику, то Вам обязаны продемонстрировать все эти документы. Сфотографируйте или скопируйте их. Затем Вам необходимо будет позвонить в каждую инстанцию, выдавшуютот или иной документ, чтобы убедиться в 2 фактах.

А именно:
• Этот документ действительно выдан именно на адрес Вашего будущего дома (а не какого-либо еще);
• Что документ — дейстующий.

Скорее всего, достаточно будет просто назвать номера документов или договоров.

У подрядчиков по телефону можно поинтересоваться о том, насколько имеется ли у застройщика перед ними финансовая задолженность.

Что еще важно учитывать, чтобы уменьшить свой риск участия в долевом строительстве

Также во время визита в офис компании попробуйте поговорить еще с кем-то из их клиентов, они могут донести до Вас  интересную информацию касательно застройщика.

Если дом уже начали строить, то стоит 2 раза посетить строительный участок с интервалом 1-2 недели. Сфотографируйте или запомните расположение спецтехники и строительных материалов. Если во время второго визита все это так и стоит на прежних местах, то можно сделать вывод о том, что строительство дома не идет и у застойщика имеются проблемы. Если картинка «замерла» на срок больше месяца, то проблемы у него — весьма серьезные.

Об остальных рисках и путях их решения читайте здесь.