Если Вы планируете вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, то ни в коем случае не стоит делать это «на авось». Необходимо провести детальные расчеты и проконсультироваться с риелторами, имеющими экспертизу в сфере именно коммерческой недвижимости. Иначе есть риск получить объект, который будет очень долго окупаться.

В данной сфере окупаемость объекта зависит не только от его местоположения, но и от грамотного управления объектом (поиск арендаторов, либо грамотная его последующая продажа). Как грамотно оценить объект перед покупкой? Это мы также обсудим в данной статье.

Что важно определить перед инвестированием:

• Сколько сейчас реально стоит подобное коммерческое помещение на рынке, учитывая его локацию?
• Как можно получить скидку у продавца и сколько она составляет?
• Насколько подорожает объект через 5-7 лет?
• Сколько принесет сдача в аренду?
• Есть ли скрытые риски, характерные для покупки любого типа недвижимости?

Если вы не хотите рисковать своими деньгами и отвечать на эти вопросы самостоятельно, то можете обратиться к этим экспертам в сфере коммерческой недвижимости: https://blackstonekeeping.com/uslugi/ocenka-effektivnosti-obektov-kommercheskoy-nedvizhimosti. Специалисты компании «Блэк Стоун Кипинг» помогут Вам грамотно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость и извлечь максимальную прибыль.

Что нужно проанализировать, рассчитывая выгоду при покупке коммерческой недвижимости?

Ключевые финансовые метрики для оценки доходности помещения:
1. NOI;
2. Cap Rate ;
3.  Cash-on-Cash;

Что это такое и с чем их «едят»?

Чистый операционный доход (NOI).

NOI (Net Operating Income) — сколько денег с аренды помещения Вы получите (ренту) до уплаты налогов и до оплаты платежей по кредиту (предполагается, что помещение берется в кредит), но уже после того как вычитаются расходы.

Среди этих расходов:
• амортизация помещения (ремонт и т.д.);
• стоимость услуг риелтора;
• если помещение очень крупное, то сюда входит даже оплата труда персонала (электрики-сантехники, бухгалтер и т.д.).
• Очевидно, что чем больше NOI, — тем более выгодное приобретение вы совершили, если измерять NOI в виде процента от вложенного капитала.

Ставка капитализации (Cap Rate).

Собственно, этот Cap Rate и есть сумма, которую Вы получите, если разделите вложенный капитал на NOI за 12 месяцев, просто названо «по-умному». Так, чем быстрее окупится помещение, тем выше его рентабельность или Cap Rate.

Cap Rate может быть низким, если вы, к примеру, дорого купили помещение или сдаете его в аренду слишком дешево.

Доходность на инвестированный капитал (Cash-on-Cash)

Если вы вложили и свои деньги, и заемные деньги, то данный показатель считается как то, сколько вложенный вами капитал принес вам прибыли за 1 год. Здесь не учитываются заемные средства.

При выборе объекта инвестирования все указанные выше показатели просчитываются и на их основе принимается решение о том, выгодно ли вкладывать деньги в тот или иной объект коммерческой недвижимости.

Н2 Как рассчитать общий валовый доход с учетом арендных ставок и зачем это нужно?

Валовый доход рассчитывается на основе средних арендных ставок на коммерческие помещения в том районе, в котором вы планируете его купить.

Как их посмотреть (грамотно)?

Нужно сделать следующее:
• Сначала просто открываете все доски объявлений и смотрите актуальные предложение по помещениям, аналогичным Вашему.
• Учтите, что в реальности помещение нередко сдают на 10%-15% дешевле той цены, которая указана в объявлении.
• Реальную стоимость аренды можно получить из специальных «закрытых» баз данных.

У нас есть хорошая инструкция по оценке рыночной стоимости комнаты: http://elitearenda.ru/ocenivaem-stoimost-komnaty.htm. Вы можете также применить ее для оценки реальной стоимости аренды помещения.

Далее для расчетов необходимо учесть дополнительные факторы

Когда вы рассчитываете, выгодно ли будет покупать коммерческую недвижимость, изучите характеристики самого помещения

Разумеется, стоимость аренды зависит от характеристик объекта недвижимости.

Ключевые факторы для торговой недвижимости:
• Пешеходный трафик;
• Геолокация;
• Вход с улицы (оживленной) или со двора;
• Наличие парковки;
• Автомобильный трафик.

Для офисов:
• Отделка;
• Класс бизнес центра;
• Наличие парковки;
• Стоимость интернета ;
• Доступность мобильной связи и интернета.

Для складов:
• Наличие и удобство подъездных путей;
• Размеры склада, высота потолков.
• Простои помещения.

Имейте ввиду, что определенное время помещения будут простаивать. Также в некоторых случаях в аренде офисных площадей могут быть предусмотрены «арендные каникулы» в 1й месяц.

Эти моменты также стоит учитывать при расчете рентабельности  коммерческого помещения.

Оценка операционных расходов (OPEX) и резервов на капитальный ремонт.

От операционных расходов зависит рентабельность вложений.

В состав текущих OPEX входят:
1. «Коммуналка»;
2. Охрана;
3. Страхование объекта;
4. Клининг;
5. Налоги на имущество и на прибыль;
6. Услуги управляющей компании (если есть);
7. Бухгалтерия (если есть).

Также стоит учесть формирование резервного фонда на капитальный ремонт.

Если у вас собственный склад или отдельное стоящее здание, то важно просчитать и формировать себе фонд капитального ремонта.

Отметим, что в некоторых случаях профессиональное управление коммерческим объектом помогает снизить расходы.

Иногда удается:
• Оптимизировать налоговую нагрузку;
• Снизить «коммуналку» различными путями;
• Снизить расходы на амортизацию здания.

Влияние простоя помещения и качества арендаторов на стабильность денежного потока.

Если в двух словах, то можно обеспечить низкий простой помещения за счет низкой арендной ставки. Но, возможно, было бы более выгодно поднять арендную ставку и допустить небольшой простой помещения? Вот этот пункт просчитать могут только эксперты.

Соберите дополнительные детали, чтобы посчитать выгоду от покупки коммерческого объекта

Что еще важно учесть при подсчете рентабельности вложений в коммерческое помещение:
• Если вы покупаете целое офисное здание, то обязательно заложите простой некоторой части площадей из за отсутствия или смены арендаторов.
• Иногда лучше сдать помещение проверенной, крупной сетевой компании, чем небольшому «стартапу». Стратап съедет через год, а сетевая компания – укоренится на десятилетия в той или иной торговой точке.
• Если вы сдаете помещение на «долгосрок», то обязательно укажите в договоре аренды, как часто будет повышаться цена аренды и как будет расчитываться этот процент.
• Как мы уже писали выше, вам потребуется изучить «конкурентов» среди собственников других помещений в вашем районе.

Еще раз отдельно остановимся на нюансах, которые важно будет исследовать в ходе анализа конкурентов:
• Оцените помещения в своем же районе или хотя бы в максимально похожем.
• Старайтесь изучить помещения, максимально похожие на ваше по трафику, площади и отделке.
• Во время оценки локации учтите расстояние до станции метро и остановки транспорта.
• Год постройки здания и даже его внешний вид.

Что еще стоит проанализировать при оценке ренты от Вашего помещения:
• Наличие парковки;
• Система климат-контроля и вентиляции;
• Качество отделки.

Обращайтесь к экспертам в сфере коммерческой недвижимости перед тем как купить объект. Они посмотрят все показатели, приведенные выше и точно ответят на вопрос о том, выгодно ли покупать ту или иную коммерческую недвижимость.

Если рентабельность или другой показатель Вашего объекта находится на низком уровне, то они помогут понять причину низкой рентабельности и либо укажут как ее повысить, либо предложат отказаться от приобретения данного объекта недвижимости.

Здесь важно учитывать, что только сравнив все показатели своего объекта с остальными объектами недвижимости, в том числе – сравнив рентабельность, вы сможете понять, выгодным ли будет капиталовложение. Например, вы посчитали рентабельность итоговую в 8,2% годовых. Как понять, много это или мало? Только детально изучить множество других объектов. У экспертов эта информация обычно есть, а новичку потребуется очень много времени, чтобы разобраться.

Вы можете обратиться в  компанию «Black Stone Keeping» за консультацией и они помогут вам определиться с тем, стоит ли вкладывать деньги в определенный объект коммерческой недвижимости.