Что выгоднее сделать с квартирой: продать её или сдавать в аренду?

Итак, сейчас специалисты по недвижимости сайта elitearenda.ru рассмотрят вопрос о том, что выгоднее продать квартиру или сдавать в аренду.

Ниже мы приведем расчеты, доказывающие выгоду того или иного варианта.

Вариант 1. Сдавать квартиру с помесячной оплатой

Забегая вперед, скажем, что рентабельность этого варианта обычно составляет 6-7% годовых для крупных провинциальных городов и около 3-4% для Москвы. Однако, здесь не учитывается увеличение стоимости самой недвижимости.

Что лучше  - продать квартиру или сдавать в аренду?

Рассмотрим для примера город Санкт-Петербург.

Допустим, Вы купили (не продали) здесь квартиру 11 лет назад и сдаете её.

Рассмотрим, сколько бы вы заработали за это время.

Допустим, речь идет о стандартной однокомнатной квартире в 35 м².

Сколько стоила квартира в Санкт-Петербурге 11 лет назад? В 2009 ее цена составляла 82 700 рублей за 1 м² (в среднем), соответственно, 2 894 500 рублей за «однушку».

Сейчас (конец 2019 года) средняя цена 1 м² в этом городе составляет 124 000 рублей.

Насколько подорожали квартиры за это время? Получается, что почти на 50%.

Таким образом, просто на росте цены вы бы приумножили свои 2 900 000 рублей до 4 350 000 рублей.

Доход от сдачи в аренду приведен в таблице ниже.

Год Средняя ставка за однокомнатную Отнимаем ЖКХ за год За 10 мес
2009 15000 12000 104000
2010 15000 12000 104000
2011 17000 14000 124000
2012 18000 15000 134000
2013 20000 17000 154000
2014 20000 17000 154000
2015 19000 15000 132000
2016 20000 16000 142000
2017 20000 16000 142000
2018 21000 17000 152000
2019 21000 17000 152000
Итог 1494000

Комментарии к таблице:

  • Вычитается стоимость «коммуналки» 3000 рублей в месяц и 4000 рублей после 2015 года.
  • Каждый год – взяли 2 месяца на смену арендатора.
  • «Коммуналка» за эти 2 месяца вычитается из годовой прибыли.
  • Ежегодно откладываем 10 000 руб на ремонт.

Выходит, что сдача квартиры в аренду принесла бы еще 1 494 000 рублей за 11 лет.

Итого чистая прибыль за 11 лет:

  • Было: 2 894 500 руб
  • Стало: 4 350 000 + 1 494 000 = 5844000
  • Капитал вырос на 102%.
  • Рентабельность инвестиций составила 9,2% годовых.

Что всё-таки будет выгоднее: продать свою квартиру или сдавать её? Вариант 2. Посуточная аренда

Существует еще более выгодный вариант, если сдавать квартиру посуточно. Сколько может принести «однушка» при таком варианте?

Чтобы просчитать прибыль, посмотрите, например, сколько сегодня стоит снять квартиру посуточно в Санкт-Петербурге: https://bookingspb.com/kvartiry-posutochno/.

Также учтите, что при «среднем» варианте Ваша квартира будет «пустовать» около 16-17 дней каждый месяц.

Конкретные расчеты здесь привести сложно, так как очень много зависит от сезона, района квартиры и от того, будете ли Вы тратить деньги на уборку, содержание и сдачу своего объекта (либо делегируете эту задачу кому-нибудь).

3. Депозиты — это самый выгодный вариант

Продать «однушку» в 2009-м году и положить средства на депозит.

Сколько бы принес банковский вклад за 11 лет? Смотрим таблицу внизу. Ставки по депозитам за каждый год – верные (в том числе за 2015-й год).

Проценты – причисляем к сумме капитала, не тратим.

Год Капитал к концу года Ставка,%
2009 2894500 14
2010 3712196 12,5
2011 4064855 9,5
2012 4552637 12
2013 5076191 11,5
2014 6040667 19
2015 6765547 12
2016 7577413 12
2017 8350309 10,2
2018 9035034 8,2
2019 9757837 8

Получается:

  • Было: 2 894 500 руб
  • Стало: 9757 837 руб.
  • Капитал вырос на 237%.
  • Рентабельность инвестиций составила 21,5% годовых.

В 2020 году сильно уменьшили ставки по вкладам. Смотрим аналогичный график с актуальными ставками.

Год Капитал к концу года Ставка
2020 2894500 6
2021 3039225 5
2022 3175990 4,5
2023 3318910 4,5
2024 3468261 4,5
2025 3624332 4,5
2026 3787427 4,5
2027 3957862 4,5
2028 4135965 4,5
2029 4322084 4,5
2030 4516578 4,5

Проводим рассчеты:

  • Было: 2 894 500 руб
  • Стало: 4 516 578 руб.
  • Капитал вырос на 56%.
  • Рентабельность инвестиций составила 5,6% годовых.

Однако, в данном случае — неизвестно, насколько вырастут цены на жилье в ближайшие 10 лет.  Также остается под вопросом, что будет с рынком аренды жилья, так как появилось 2 фактора.

Среди них:

  • Массовое строительство «доходных домов» компанией «Дом.рф»;
  • Уменьшение ставок по ипотечным займам, что может повлечь за собой снижение арендных ставок.

Далее мы рассмотрим случай, при котором тратим проценты, не «капитализируем» .

Год Капитал к концу года Ставка Прибыль за год
2009 2894500 14 405230
2010 2894500 12,5 361812,5
2011 2894500 9,5 274977,5
2012 2894500 12 347340
2013 2894500 11,5 332867,5
2014 2894500 19 549955
2015 2894500 12 347340
2016 2894500 12 347340
2017 2894500 10,2 295239
2018 2894500 8,2 237349
2019 2894500 8 231560
Сумма 6625511 3731011

Выходит:

  • Было: 2 894 500 руб
  • Стало: 6 625 511 руб.
  • Капитал вырос на 129%.
  • Рентабельность инвестиций составила 11,7% годовых.

Вывод: наиболее выгодный вариант – посуточная сдача в аренду. 2-й по «выгоде» — рублевый депозит с капитализацией.

Существует еще 1 вариант: сдача в аренду при вложениях полученной прибыли на банковский депозит. В данной статье мы его не рассматривали.


Обратный звонок


  1. Обязательно
  2. Обязательно
 


Обращайтесь к нашим специалистам

Тополев Александр Дмитриевич

Консультант в сфере коммерческой недвижимости.

Власов Евгений Алексеевич

Менеджер по арендным отношениям.

® 2009-2021 Управляющая компания «Элит»

Тел.: +7 (351) 750-49-71, +7 (499) 3489-0-49

Адрес: г. Челябинск, пр. Ленина, 21в - 518

Копирование информации допускается только с разрешения редакции сайта.

Советуем прочитать:

Можно ли сэкономить на строительстве дома?

Как снизить расходы при строительстве дома?

Закрыть