Итак, сейчас специалисты по недвижимости сайта elitearenda.ru рассмотрят вопрос о том, что выгоднее продать квартиру или сдавать в аренду.

Ниже мы приведем расчеты, доказывающие выгоду того или иного варианта.

Вариант 1. Сдавать квартиру с помесячной оплатой

Забегая вперед, скажем, что рентабельность этого варианта обычно составляет 6-7% годовых для крупных провинциальных городов и около 3-4% для Москвы. Однако, здесь не учитывается увеличение стоимости самой недвижимости.

Рассмотрим для примера город Санкт-Петербург.

Допустим, Вы купили (не продали) здесь квартиру 11 лет назад и сдаете её.

Рассмотрим, сколько бы вы заработали за это время.

Допустим, речь идет о стандартной однокомнатной квартире в 35 м².

Сколько стоила квартира в Санкт-Петербурге 15 лет назад? В 2009 году ее цена составляла 101445 рублей за 1 м² (в среднем), соответственно, 3 550 000 рублей за «однушку».

Данные мы взяли из портала «Домофонд» и «Росриэлт».

Сейчас (2023 год) средняя цена 1 м² в этом городе составляет 192 000 рублей.

Насколько подорожали квартиры за это время? Получается, что почти на 90%, то есть примерно по 6% в год.

Таким образом, просто на росте цены вы бы приумножили свои 3 550 000 рублей до 6 720 000 рублей.

Доход от сдачи в аренду приведен в таблице ниже.

Комментарии к таблице:
• Мы рассмотрели 2 варианта. В первом случае Вы всю прибыль помещаете на банковский депозит, во втором случае — расходуете.
• Каждый год – взяли 1,5 месяца на смену арендатора.
• «Коммуналка» за эти 1,5 месяца вычитается из годовой прибыли.
• Ежегодно откладываем 8% от дохода на ремонт.
• Годовая прибыль состоит из суммы за 10,5 месяцев. Учтены расходы на коммунальные платежи, налоги и амортизация (ремонт, мебель, техника).
• Деньги на депозит мы помещаем каждые 6 месяцев. Всю сумму мы постоянно капитализируем.
• Как только резко поднимают ставки по вкладам, мы закрываем все «старые» вклады и помещаем средства на новые. Так было в 2014 году и 2022 году.

Выходит, что сдача квартиры в аренду принесла бы еще от 2 662 980 рублей до 4 920 869 за 15 лет.

Итого чистая прибыль за 15 лет, если мы расходуем арендные платежи:

• Было: 3 550 575 руб
• Стало: 6 720 000 + 2 662 980 = 9 383 000
• Капитал вырос на 164%.
• Рентабельность инвестиций составила почти 11% годовых.

Сколько составит прибыль за 15 лет, если мы всю ренту откладываем на банковский депозит:

• Было: 3 550 575 руб.
• Стало: 6 720 000 + 4 920 869 = 11 640 000 руб.
• Прирост капитала составил 227%.
• Рентабельность инвестиций составила почти 15,2% годовых с учетом роста стоимости самой квартиры.

Что всё-таки будет выгоднее: продать свою квартиру или сдавать её? Вариант 2. Посуточная аренда

Существует еще более выгодный вариант, если сдавать квартиру посуточно. Сколько может принести «однушка» при таком варианте?

Чтобы просчитать прибыль, посмотрите, например, сколько сегодня стоит снять квартиру посуточно в Санкт-Петербурге: https://bookingspb.com/kvartiry-posutochno/.

Также учтите, что при «среднем» варианте Ваша квартира будет «пустовать» около 16-17 дней каждый месяц.

Конкретные расчеты здесь привести сложно, так как очень много зависит от сезона, района квартиры и от того, будете ли Вы тратить деньги на уборку, содержание и сдачу своего объекта (либо делегируете эту задачу кому-нибудь).

3. Депозиты — это самый выгодный вариант

Продать «однушку» в 2009-м году и положить средства на депозит.

Сколько бы принес банковский вклад за 15 лет? Смотрим таблицу внизу. Ставки по депозитам за каждый год – верные (в том числе за 2014-й год  и 2022-й год).

Проценты – причисляем к сумме капитала, не тратим.

Получается:
• Было: 3 550 000 руб
• Стало: 15 137 043 руб.
• Капитал вырос на 326%.
• Рентабельность инвестиций составила 21,75% годовых.

Однако, в любом случае — неизвестно, насколько вырастут цены на жилье в ближайшие 10 лет.  Также остается под вопросом, что будет с рынком аренды жилья, так как появилось 2 фактора.

Среди них:
• Массовое строительство «доходных домов» компанией «Дом.рф»;
• Уменьшение ставок по ипотечным займам, что может повлечь за собой снижение арендных ставок.

Основные выводы:

• Наиболее выгодный вариант – посуточная сдача в аренду. 2-й по «выгоде» — рублевый депозит с капитализацией (21,75% годовых против 15,2 % годовых при сдаче объекта в аренду и помещении ренты на депозит).
• Квартиры в «северной столице» могут не только дорожать, но и дешеветь. Также бывает «стагнация» цен.
• При этом на 10-летних «диапазонах» цен на квартиры их стоимость ни разу не падала (по итогам десятилетий).

Существует еще 1 вариант: сдача в аренду при вложениях полученной прибыли на банковский депозит. В данной статье мы его не рассматривали.