Что будет выгоднее сдавать в аренду — квартиру или коммерческую недвижимость?

Итак, что выгоднее: квартира или коммерческая недвижимость? Что в итоге принесет больше денег? Сейчас специалисты elitearenda.ru покажут Вам детальные расчеты, чтобы вы смогли провести аналогичные расчеты самостоятельно для своего города (и своего года) и узнать точный ответ на этот вопрос.

Вариант первый – приобретение квартиры.

Рассмотрим отрезок в 10 лет и квартиру в Москве. Предполагается, что она будет сдаваться в аренду.

Для примера возьмем следующие цифры. Все эти данные мы взяли в поисковой системе «Яндекс», просто вводя поисковые запросы.

Данные:
• Сейчас конец 2024 года.
• Район – Южное Бутово.
• Квартира 24 м² стоит здесь по 230 000 рублей за 1 м². Это около 5 500 000 р.
• Сдать такую квартиру в аренду можно за 42000 рублей.
• Налог с самозанятого – 4%. Это  1800 руб.
• Экспозиция (поиск нового арендатора) квартиры составляет 1 месяц в году.
• Зимой отопление оплачивает обычно собственник. Таким образом, у нас будет около 20000 рублей в год – на отопление.
• Квартира сдается без привлечения риелтора.
• Также нам нужно вычесть расходы на амортизацию ремонта – 1500 рублей в месяц и на страхование отделки – 1000 рублей в месяц.
• В октябре у нас  — простой.
• Таким образом, квартира приносит около 393000 рублей в год.

Срок окупаемости  — 14 лет. Рентабельность инвестиций – 7,2% годовых.

Помимо дохода от аренды, квартира дорожает как объект недвижимости. Так, жилая недвижимость в Москве подорожала за 10 лет со 170 000 рублей до 270 000 рублей. Это еще примерно по 5,8% годовых.

В сумме получается рентабельность – 13% годовых.

Стоит отметить, что с годами растет и стоимость аренды. Однако, в рамках данной статьи, мы не будем рассматривать этот фактор, потому что цель нашей статьи – сравнить рентабельность инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость.

Коротко отметим, что в 2014 году аналогичную студию в Южном Бутово можно было снять почти в 1,8 раза дешевле: примерно за 23 000 рублей. Таким образом, «аренда» дорожает на 5,3% в год в среднем. С учетом этого подорожания, квартира окупится примерно за 10,5 лет (если экономические условия будут схожими с предыдущим периодом, 2014 – 2024 года).

Рентабельность  от сдачи квартиры в аренду тогда составит 9,5% годовых, а итоговая – 15,3% годовых.

Что  все-таки выгоднее, квартира или коммерческая недвижимость? Теперь рассмотрим рентабельность инвестиций в нежилые помещения

Вообще, на эту тему у нас есть отдельная статья: http://elitearenda.ru/okupaemost-kommercheskoj-nedvizhimosti.htm. Из нее становится ясно, что рентабельность складских помещений составляет около 7% годовых, а торговых – 6,37% годовых.

В этой статье мы рассмотрели окупаемость офисов с их 5,2% годовых.

Данные:

• Вторая половина 2024 года.
• Рассмотрим торговое помещение 60 м².
• Его стоимость по Москве (по данным «Рестейт») – 485000 рублей за 1 м², это 29 100 000 рублей.
• Сдать в аренду его можно по 3000 рублей за 1 м², это около 180 000 рублей в месяц.
• Налог 6% — это 10800 рублей в месяц.
• В среднем при экспозиции в 1 месяц мы видимо, что помещение приносит 1861000 рублей в год.
• Оно окупится за 15,6 лет.
• Рентабельность – 6,4% годовых.

Опять же, в случае с торговыми помещениями очень многое зависит от того, какого арендатора вы найдете и какой пешеходный трафик в месте расположения помещения.

Так, в одном и том же длинном угловом доме одинаковое помещение, расположенное на разных улицах, может кратно различаться в цене и арендных платежах.

Есть примеры, когда даже большие торговые помещения с низким трафиком удалось сдать очень дорого. Например, если найти хорошего автодилера. Наши знакомые очень выгодно сдали коммерческое помещение для официального дилера Ora: https://gwm-ora.ru/. В данном случае нет смысла в большом пешеходном трафике. Производитель обычно сам проводит все маркетинговые мероприятия, а потенциальному покупателю, который планирует приобрести себе автомобиль, не имеет значения, где смотреть автомобиль и  где проходить тест-драйв. Именно по этим причинам заключение выгодного долгосрочного договора аренды с дилером было очень выгодной сделкой. Отличный пример грамотной работы хорошего риелтора.

Есть еще один ценный деловой совет. Аптеки очень часто заключают договор аренды на десятки лет с указанием процента индексации арендной платы. Обычно это не особо выгодно, потому что рост стоимости аренды опережает указанную в договоре индексацию.

Вобщем, делаем вывод: на конец 2024 года чуть выгоднее все-таки найти хорошую недорогую квартиру и сдавать ее в долгосрочную аренду. Однако, если вы готовы рискнуть и усердно поработать, чтобы выйти на рентабельность 12-14% годовых только от аренды (а ведь будет еще и рост стоимости самого объекта недвижимости), то лучше все-таки найти хорошее и недорогое торговое помещение. А затем – искать хорошего арендатора.