Сколько составляет окупаемость коммерческой недвижимости при сдаче её в аренду?

Итак,  какой срок окупаемость коммерческой недвижимости в Москве при её сдаче в аренду? Сейчас специалисты elitearenda.ru покажут Вам, как проводить расчет окупаемости на примере трех типов недвижимости для 2024 года. А Вы всегда сможете повторить наш расчет, оперируя цифрами за тот год, для которого Вы считаете.

Будут рассмотрены склады, торговая недвижимость и офисы.

Сначала рассмотрим окупаемость складских помещений.

В расчете мы будем использовать следующие цифры:
1. Средняя стоимость 1 м²  около 133000 рублей (если покупать  в стандартном районе с обычной транспортной доступностью).
2. Сдать его в аренду можно примерно по 1030 рублей за 1 м².

Все цифры можно найти в открытых источниках. Мы использовали сайт «Рестейт».

В качестве примера для расчета мы возьмем склад площадью 400 м². Затраты на его приобретение составят примерно 53 200 000 рублей.

Затем мы будем сдавать его в аренду за 408000 рублей ежемесячно.

Важно учесть, чтоб у Вас как у собственника склада будут расходы.

Речь идет о следующих пунктах:
• 24000 рублей в качестве налоговых отчислений от прибыли с аренды;
• Самые большие расходы – это амортизационные. Это то, сколько денег Вы будете откладывать на капитальный ремонт склада в будущем. Обычно с этой целью рассчитывают, что складское помещение прослужит около 120 лет и откладывают соответствующую сумму ежемесячно.  У нас выйдет по 1/1440 каждый месяц от стоимости склада, это 37000 рублей.
• Продолжаем проводить расчет окупаемости коммерческой недвижимости при сдаче в аренду на примере склада. Также определенную сумму нужно заложить на амортизацию оборудования. Учитывая, что склад небольшой, потребуется примерно 10 000 рублей в месяц. Это около 120 000 рублей в год. На что идут эти деньги? Посмотрите, например, на этот сайт по продаже техники для склада: https://advanta-perm.ru/skladskaya-tekhnika.html. Так, например, если взять хотя бы 4 тележки в год это уже будет около 68000 рублей. А для склада же нужно еще много чего: штабеллеры, гидравлические столы и многое другое. В некоторых случаях все оборудование приобретается арендатором склада, во многих других случаях эти расходы несет арендодатель. Здесь уж как договоритесь.
• Также требуется установить сигнализацию на склад и его охрану ЧОП-ом. Это может стоить около 10 000 рублей в месяц за такой периметр в 400 м².
• Конечно же, коммунальные расходы. Если склад отапливаемый (а именно отапливаемые склады стоят в среднем 1020 рублей в месяц за 1 м²), то в среднем (летний и зимний сезон) выходит около 20 000 рублей. Хорошо, если вы договоритесь с арендатором, чтобы он нес данные расходы, но навряд ли вы найдете такого арендатора со ставкой в 1020 рублей за 1 м² в месяц.

Если подытожить, то получится расходов примерно на 81 000 рубль в месяц. Соответственно, чистая прибыль от каждого месяца составляет примерно 327000 рублей.

Также важно учесть, что где-то 14 дней в год в среднем склад будет простаивать в поисках нового арендатора. Так, если вы будете искать нового арендатора раз в 2 года, на это уйдет около месяца.

Далее расчет идет следующий:
• 327000 рублей умножаем на 11,5 месяцев. Выходит 3760000 рублей в год.
• Затем 53 200 000 рублей вложений делим на 3760 000 рублей. Выходит, что окупаемость склада как объекта коммерческой недвижимости составляет примерно  14,14 лет.
• Далее мы 100% делим на 14,14. Получается, что рентабельность инвестиций составляет 7,07% годовых для Москвы.

Окупаемость коммерческой недвижимости в сфере торговых площадей?

За сколько в Москве в среднем окупаются торговые помещения?

Отметим, что в любом городе стоимость и окупаемость помещения напрямую зависит от пешеходного «трафика», проходящего мимо этого помещения. А чтобы знать этот трафик желательно хорошо знать район, буквально жить в нем много лет. Имейте это ввиду при подборе объекта.

При этом весьма усредненную окупаемость торговой недвижимости по Москве мы все-таки можем рассчитать.

Для этого открываем тот же самый «Рестейт» и смотрим, сколько стоит 1 м² торговых площадей по Москве (сейчас это 453000 рублей за 1 м²)  и за сколько он сдается в аренду (3000 рублей).

В качестве примера возьмем помещение 60 м².

Рассчитаем окупаемость этой недвижимости:
• Помещение стоит 27 200 000 рублей.
• «Коммуналку» и ремонт обычно оплачивает арендатор. В этом секторе так принято;
• Налоги – 10800 рублей;
• Также предположим, что помещение прослужит 150 лет. На его амортизацию будем выделять по 15000 рублей в месяц.
• 1 раз в 1,5 года будет меняться арендатор, вакантность  — 1 месяц. Это обойдется в 10 000 рублей в месяц.

Итого – 36000 рублей при чистой прибыли в  144000 рублей в месяц.

Окупаемость такой коммерческой недвижимости от сдачи в аренду составит 15,7 лет. Для этого делим 27 200 000 на 144 000 рублей.

Далее мы 100% делим на 15,7 лет, выходит рентабельность инвестиций размером в  6,37% годовых.

Про окупаемость офисов – читайте в конце этой статьи:  http://elitearenda.ru/vygodno-li-sdavat-kommercheskuyu-nedvizhimost.htm.