Итак, выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду?

Сейчас специалисты отдела эксплуатации объектов компании elitearenda.ru приведут Вам 2 детальных расчета и Вы поймете, насколько это выгодно и имеет ли смысл вообще покупать коммерческий объект, чтобы затем зарабатывать на сдаче его в аренду.

Сразу отметим, что в коммерческой недвижимости есть 3 очень важных разделения на типы.

А именно:
• Склады;
• Торговые площади;
• Офисные площади.

Сейчас мы рассмотрим расчеты рентабельности инвестиций для всех 3 типов объектов.

Начнем со складской недвижимости

Посмотрите, сколько сейчас стоят складские помещения в Москве. Мы приводим все данные на 2024 год, но Вы сможете прочитать их, понять, как выполняется расчет рентабельности и произвести их уже в том году, в котором Вы читаете данную статью.

Так, на 2024 год средняя стоимость  склада в Москве составляет примерно 133000 рублей за 1 м².

Арендовать склад в 2024 году в среднем стоит около 1020 рублей в месяц за 1 м².

Данные мы взяли с портала «Рестейт».

Таким образом, Вы можете купить склад на 400 м² за 53 200 000 рублей. Сдать его в аренду Вы сможете за 408000 рублей в месяц.

Также у Вас будут расходы:
• Коммунальные расходы (особенно, если склад отапливается). Они составят около 20 000 рублей, но в некоторых случаях их оплачивает арендатор.
• Охрана склада. Это еще около 10 000 рублей.
• Амортизация. Самая важная часть расходов. Если сам склад простоит хотя бы 120 лет, то на его «перестройку» нужно откладывать примерно по 37 000 рублей в месяц.
• Амортизация оборудования. Это различные складские лебедки, тележки и прочее. Кстати, покупать их намного выгоднее не в Москве, а в крупном провинциальном городе. Например, в Самаре. Чтобы сравнить расценки, посмотрите, например, на этот магазин по продаже складского оборудования в Самаре: https://lebedki-samara.ru/. Так Вы сможете ощутить заметную разницу с московскими условиями поставки оборудования. Заложим, например, 10 000 рублей в месяц на замену оборудования.
• Страхование складских грузов (в некоторых случаях).
• Налоги. Около 24000 рублей в месяц.

Итого расходов –  на 81000 рублей в месяц. У Вас останется  примерно 327 000 рублей  в месяц.

В год Вы получите примерно 3 924 000 рублей. Склад окупится за 13,5 лет. Рентабельность инвестиций составляет около 7,5% годовых, что весьма неплохо для Москвы.

При этом у сдачи в аренду складских объектов есть большие плюсы:
1. Не нужно тратить деньги на ремонт.
2. Обычно на склады в Москве идет довольно высокий спрос.
3. Склад не могут «затопить соседи».
4. Много складов продаются в процессе банкротства предприятий по весьма низким ценам.
5. Рядом с Вами не построят крупный ТРЦ, в результате чего стоимость аренды не упадет, как это бывает в секторе торговой недвижимости.

Кстати, посмотрите наш анализ рынка складской недвижимости за 2023 год, например: http://elitearenda.ru/rynok-skladskoj-nedvizhimosti-v-2023-godu.htm. Вы увидите, что этот сектор активно развивается уже много лет.

Рентабельность посчитана для Москвы. В крупных провинциальных городах она будет существенно выше.

Выгодно ли будет сдавать торговую коммерческую недвижимость в аренду?

В случае с торговой коммерческой недвижимостью рентабельность инвестиций крайне сильно зависит от местоположения объекта, так называемого «трафика», проходящего мимо Вашего помещения и стоимостью, за которую Вы его приобрели.

Стоимость двух практически одинаковых помещений, расположенных на одной улице в Москве может отличаться в 2-3 раза из-за особенностей проходящего мимо трафика. Поэтому здесь каждый объект инвестирования – это «отдельная история» и Вам просто необходимо воспользоваться помощью грамотного специалиста по коммерческой недвижимости перед тем, как вкладывать в нее деньги.

Да, и в складах рентабельность очень сильно зависит от местоположения склада, но не так сильно, как в секторе торговой недвижимости.

Поэтому мы рассмотрим средние цифры по Москве на 2024 год. Обратимся к тому же «Рестейту».

Так, купить торговое помещение можно по цене  453 000 рублей за 1 м², а сдать -  примерно по 3000 рублей. Например, если Ваше помещение – 60 м², то оно будет стоить около 27 180 000 рублей. Сдать его в аренду можно за 180 000 рублей.

Какие будут расходы:
• Коммунальные платежи в большинстве случаев платит арендатор.
• Амортизация – около 15100 рублей в месяц (если дом простоит хотя бы 150 лет).
• Ремонт также обычно делают арендаторы в секторе коммерческой недвижимости.
• Налоги – 10800 рублей.
• «Простой» помещения – около 1 месяца из 18 месяцев. Это примерно 10 000 рублей.

Выходит около 36000 рублей в месяц. Чистая прибыль – 144 000 рублей в месяц.

27 180 000 делим на 144 000  рублей. Помещение окупится за 15,7 лет. Рентабельность инвестиций составляет 6,36% годовых. Такие вот реалии.

При этом ставка по банковскому депозиту в 2024 году составляет 14-15% годовых.

Как видите, складская недвижимость – самая выгодная для приобретения.

Выгодно ли будет купить офисное помещение и затем сдавать его в аренду?

Проведем аналогичный расчет и для офисов.

На сегодняшний день, в среднем по Москве офисное помещение можно сдать за 2200 рублей за 1 м². Купить его можно по цене  383000 рублей за 1 м².

Так, если вы купите офис площадью 100 м², то расчет будет следующий.

Затраты – 38 300 000 рублей на приобретение.

Сдать такой офис можно будет, соответственно, за 220 000 рублей в месяц. Кстати, читайте нашу статью о том, как сдать офис в аренду по высокой цене.

Помимо этого:
• «Обслуживание помещения и капитальный ремонт» — около 12 000  рублей в месяц.
• Амортизация – около 20 000 рублей в месяц.
• Остальные расходы (ремонт, клининг) обычно несет арендатор.
• На «простой» офиса обычно закладывают 1/18 (он будет ждать нового арендатора примерно 1 месяц раз в 1,5 года). Это 12200 рублей.
• Налоги – 13200 рублей.

«Чистыми» сдача такого офиса в аренду принесет Вам 162 600 рублей. Это 1 951 200 рублей в год. Офис окупится за 19,6 лет. Рентабельность — 5,1% годовых.

Вы сами видите, что склады – самый выгодный вариант для покупки и последующей его сдачи в аренду.