Как обезопасить себя при покупке невдижимости у супругов или у лиц после развода?

Итак, может ли покупка квартиру у супруга после развода быть безопасной? Может.

Если продавец оформит у нотариуса заявление от супруга о том, что он согласен на продажу квартиры, то можете покупать такой объект. Называется этот документ «нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости». Обязательно проверьте этот документ, позвонив нотариусу.

Требуйте данный документ в обоих случаях: и в том случае, если супруги сейчас находятся в браке, и в том случае, если они развелись.

Также, возможно, при разводе было подписано и заверено у нотариуса соглашение о разделе имущества, либо супругами изначально был заключен брачный контракт. Если супруги заверили его у нотариуса и он подтвердил Вам это при звонке, то такую квартиру также можно приобретать.

Смотрим паспорт продавца

Обязательно проверяйте паспорт продавца — есть ли в нем отметки о расторжении брака?

Есть важный минус: бывает, что 1 из супругов после развода меняет паспорт и в нем отсутствуют сведения о ранее заключенных браках. В то же время, сведения о ранее выданных паспортах также не всегда проставляются в паспорте. Вам необходимо сверить дату выдачи паспорта и дату приобретения квартиры. Дата выдачи паспорта должна быть раньше (для безопасной сделки).

Также смотрите страницу «дети». Обычно их заводят в браке.

Если у вас остались сомнения в том, был ли продавец квартиры в браке в момент получения квартиры, можно поступить следующим образом. Попросите его, чтобы он предоставил Вам нотариально заверенное  заявление о его гражданском состоянии на момент приобретения квартиры. Конечно, Вам потребуется позвонить нотариусу и проверить подлинность выданного документа. Это может полностью обезопасить Вас.

Самое сложное — проверить таким же образом брак предыдущих собственников квартиры. А их может быть 5-6 человек.

Срока давности в делах по бракоразводному разделу имущества, по сути, не существует

Важно и то, что фактически сегодня не существует срока давности по разделу квартиры после развода. В законодательстве указан срок исковой давности в течение 3 лет, но не указан момент, с которого он исчисляется.

В юридической практике моментом отсчёта признан момент, когда 1 из супругов узнал об ущемлении своих прав (см. постановление Пленума ВС). Сами понимаете, что в данном случае 1 из супругов может в любой момент заявить о несправедливом разделе имущества, даже спустя 30-40 лет, сказав, что «не знал, что его права ущемлены и ему причиталась часть квартиры».

Таким образом, даже если квартира будет продана 20 раз, то 3-й продавец квартиры может вспомнить о несправедливо разделенном имуществе 30 лет назад и завести судебное разбирательство. «Пострадает» 17 продавцов и покупателей. Это «бич» современного законодательства в области семейного имущественного права.

В то же время, существует множество случаев из судебной практики, когда 1 из супругов подавал в суд для справедливого раздела совместно нажитого имущества. При этом второй супруг заявлял о том, что дело нельзя заводить из-за истечения срока его давности (3 года). Довольно часто суд отказывал в осуществлении судебного разбирательства, удовлетворяя требования второго супруга, при условии, что у первого не нашлось уважительной причины, по которой он не подал в суд на раздел имущества при разводе в течение 3 лет с момента расторжения брака.

Подведем итог. Спустя 3 года после расторжения брака с продавцом квартиры или предыдущим собственником жилья, риск того, что в будущем суд отнимет у вас квартиру и потребует продавца вернуть вам деньги (на что уйдет лет 30), немного снижается, но отнюдь не исчезает.

Как обезопасить себя?

1. Старайтесь покупать квартиры с 1 или 2 собственниками в прошлом.
2. Установите, каким образом владелец квартиры получил жилье? Приобрел, получил по наследству или в дар?
3. Тщательно проверяйте паспорт продавца и предыдущего хозяина квартиры. Постарайтесь узнать, находился ли кто-то из них когда-либо в браке. Если был брак или бракоразводный процесс, то необходимо установить наличие нотариально заверенного согласия на продажу квартиры. Также важно понимать, сколько времени прошло с момента расторжения брака.
4. Проверьте, проводился ли каким-либо образом раздел имущества после брака? Есть ли решение суда или любое нотариально заверенное заявление, касающееся квартиры?
5. Устный совет от юридического отдела компании elitearenda.ru: «Не связывайтесь Вы с этими супругами…».

Далее читайте об остальных рисках при покупке недвижимости на вторичном рынке: http://elitearenda.ru/risk-pokupki-privatizirovannoj-kvartiry.htm.