Динамика цен на недвижимость в Сочи с 2005 года

Предлагаем Вам ознакомиться с динамикой цен на квартиры в Сочи с 2005 года. Вы увидите, сколько стоили квартиры в этом городе в 2005, 2006 и последующих годах.

Наши эксперты также ответят на вопрос о том, почему жилье в этом городе подорожало на 165% за 15 лет и почему в 2020 году многие считали, что такого, скорее всего, больше не будет.

В таблице представлены консолидированные данные с порталов «Авито», «Домофонд» и «Реалтимаг».

Как видно из графика, рост цен составил примерно 447% за 18 лет, а за 21 год — 553%. Было 47000, стало 307000 рублей за 1 квадратный метр. Это около 26% в год. Также мы можем просчитать, что за 18 лет рост составил 447%. Это 24,8% в год. Однако, эти данные — без учета потенциальной прибыли от сдачи в объекта аренду.

Отметим, что вклад с капитализацией за 2005-2026 год принес бы около 40% годовых (если взять итоговый капитал в 2026 году и разделить на 21 год).

Почему раньше жилье дорожало на 11% в год? Почему в 2020 году многие считали, что подобных темпов роста больше не будет?

Рассмотрим ряд причин:
1. Первый «всплеск» роста цен приходится на 2006-й год. Именно в этом году впервые заговорили о том, что в Сочи может пройти Олимпиада 2014 года.
2. Второй всплеск цен приходится на 2007-й год. В этом году стало известно, что в Сочи точно будет проводиться Олимпиада. Также в этом году стартует «бум» строительства и деловой активности в этом городе. Сюда приезжают жить люди со всего СНГ.
3. Все это приводит к существенному росту цен с 2007 по 2014 год. Повторится ли подобное в будущем? Навряд ли в ближайшие 5-10 лет в Сочи снова будет проходить Олимпиада. Даже если такое случится — вся инфраструктура уже построена и это не вызовет столь бурного роста цен, как это было в 2008 году.
4. Снижение цен на жилье в 2011-2013 году вызвано снижением спроса ввиду экономического кризиса. Более того, к 2010-2011 году построили слишком много жилья.
5. Следующая «веха» — паническая скупка жилья населением России после обрушения курса рубля в 2014 году. Люди пытались спасти сбережения, покупая недвижимость. Квартиры резко подорожали. Это оказалось не совсем правильным решением, так как в 2016-2019 годы жилье не сильно подорожало, а курс доллара — остался примерно на прежнем уровне, 60-70 рублей за 1 доллар. По мнению специалистов elitearenda.ru, хранение денег на депозитах в рублях оказалось выгоднее (в 2015 году ставка по депозитам доходила до 27% годовых).
6. Еще одна «волна» резкого роста цен — 32% с 2018 по 2020 год. По 10% в год. Причина — снижение ставок по ипотеке.
7. Также есть несколько причин — очередная волна «панической скупки» в 2020 году, такая же, как в 2014 году, но в меньших масштабах.
8. Дополнительный «драйвер цен» 2020 года -  «Пандемия», которая буквально «заперла» русских частных инвесторов в России.
9.  В 2021 и 2022 году пошел резкий рост цен со 125000 рублей до 250 000 рублей (за 1 кв. м.). Рост составил 100%. Одной из главных причин такого роста считается мораторий на строительство новых МКД (многоквартирных домов) на территории Сочи. Вторая причина — рост курса доллара и девальвация рубля в 2022 году. Как известно, во время подобных явлений люди начинают массово вкладывать деньги в недвижимость, вызывая рост цен.
10. В 2023 году рост цен замедлился. С одной стороны, появились основания полагать, что к концу 2023 года снимут мораторий на застройку МКД. С другой стороны, пошли «инфляционные всплески» во многих городах РФ, но почему-то, на Сочи это почти не отразилось.

Подведем итог. За 15 лет жилье подорожало на 165%, по 11% в год. За 18 — на 447%. За 21 год -553%. Можно ли ожидать подобного роста в следующие 15 лет? Раньше мы думали, что нельзя. Олимпиады, скорее всего, больше не будет.

Вторая часть роста цен во многом была вызвана снижением ипотечных ставок. Процентные ставки по ипотеке итак уже снизили до 6% в 2020 году. Дальше их снижать, скорее всего, не станут. Ранее планировалась средняя ставка по ипотеке на уровне 7% к 2021 году, к 2024 — 7,9%. По самым оптимистичным прогнозам допускалась ставка даже в 5%: http://elitearenda.ru/ipoteku-snizyat-7-procentov.htm. Эти намерения были озвучены еще в 2017 году.

Более того, в планах возможен рост стоимости жилья до 2024 года: http://elitearenda.ru/skolko-budet-stoit-nedvizhimost-v-2024-godu.htm.

В последние 10 лет на сдаче квартиры в аренду можно было получить около 9,2% годовых, а на рублевом депозите с капитализацеий — в среднем по 21,5% годовых. Читайте об этом в статье про то, что выгоднее, продать квартиру или сдавать ее в аренду.