Выгодно ли покупать квартиру в Сочи, чтобы сдавать ее в аренду в 2024-2025 году?

В предыдущей статье мы писали о том, что доходность от сдачи квартиры в аренду в 2024 году выросла с 3,5% до 4,6% годовых.

Теперь рассмотрим мнение другого эксперта в сфере недвижимости о Сочи (Смирнов).

На самом деле, в Сочи рынок недвижимости работает немного по-другому, чем во многих других крупных городах РФ.

Как известно, риелторы в Сочи любят продавать инвесторам различные квартиры. В качестве весомого аргумента для приобретения квартиры с целью последующей ее сдачи в аренду часто называют ее ежемесячную ренту. При этом не акцентируют внимание клиента на годовой доходности.

Более того, сами клиенты нередко забывают о следующих расходах:
• Налоги;
• Работа клининговой компании (особенно при посуточной сдаче квартиры);
• Услуги управляющей компании;
• Работа риелтора (принять квартиру, все проверить, заселить новых жильцов);
• Амортизация (через 20 лет придется делать ремонт).

Сразу скажем, что 2-й и 4-й пункты частенько сводят рентабельность от покупки квартиры ну просто к минимуму в сфере посуточной сдачи апартаментов или квартиры в аренду.

Отметим, что рентабельность инвестиций в квартиру при ее долгосрочной сдаче в аренду – примерно такая же, как в Москве (как мы недавно считали, это около 3,5-4% годовых). Причем данный процент – одинаков для всех сегментов рынка жилья, от «экономного» до элитного. Возникает «надежда», что посуточная аренда приносит намного больше денег.

Теперь давайте остановимся подробнее на этом вопросе

Предлагаем сопоставить следующие факты:

Итак, посуточная сдача квартиры принесет Вам около 7-8% годовых чистой прибыли. И это при том, что Вашей квартирой управляет хорошая УК или хороший риелтор (который берет трубку, например, когда гости хотят заселиться). Кто жил в Сочи поймет, о чем именно пишет автор данной статьи.

«Заселенность» Вашей квартиры в Сочи будет составлять примерно 60-80% в зависимости от района города. Это примерно 215-285 дней в году.

Если Вы сдаете квартиру за 3000 рублей в месяц, а купили ее по стандартной цене, около 300 000 рублей за 1 квадратный метр, то можно посчитать рентабельность:
• 215 дней в году.
• Обычно берут неделю, то есть будет 30 заселений.
• Каждое проживание гостей принесет 21000 рублей, но 4000 рублей «съест» риелтор, который заселит и выселит квартирантов, а также 2500 рублей потребуется отдать за «клининг». Еще около 2000 рублей «съедят» Авито и ФНС. «Коммуналка» за неделю набежит  еще на 1500 рублей. Чистая прибыль — 11000 рублей.
• Остается 30 гостей, которые принесут 330 000 рублей в год (примерно).
• Квартира 24 квадратных метров стоит 7 200 000 рублей.
• Она окупится за 22 года. Но здесь важный момент — это если стоимость аренды не будет расти. Мы уверены, что стоимость аренды за 5-10-15 лет точно вырастет.
• Без учета указанного выше фактора рентабельность инвестиций составляет примерно 4,6% годовых.
• Полагаем, что если учесть рост стоимости аренды, то рентабельность составит где-то 10%-12% годовых в будущем.
• Рентабельность будет еще выше как минимум на 12% годовых, составит около 24%, если учесть рост стоимости самой квартиры.

Так, 1 квадратный метр жилья в Сочи в 2010 году стоил 75000 рублей (http://elitearenda.ru/dinamika-cen-nedvizhimost-10-let.htm), в 2024-м — уже 300 000 рублей. Рост составил 300% за 14 лет, это 21,5% годовых.

Кстати, почему-то указанный выше показатель довольно низок в Лазаревском (всего половина всех дней в году). Самый высокий – в Адлере (доходит до 80%). Центр и Хоста – это немного больше 60%.

Существует еще вариант приобрести частный дом и его сдавать в аренду. Его доходность может доходить аж до 10% годовых. Как правило, подходить к данной инвестиции лучше путем приобретения коттеджа в секторе элитного или «околоэлитного» жилья, когда Ваш дом стоит рядом с такими же красивыми домами недалеко от моря.

Если вы вложите деньги и землю в дом, расположенный рядом с садовыми «сараями» и с грунтовой дорогой, в нем будет очень мало гостей и низкая рентабельность. Либо дорога будет качественной, асфальтовой, но где-то высоко в горах и далеко от морского побережья. Такой дом – тоже плохая инвестиция.
Кстати, также эксперты отмечают, что домов с низкой инвестиционной привлекательностью, о которых мы только что написали, около 70% в Сочи.

Несколько слов о рентабельности инвестиций в самую элитную недвижимость

Недавно одному из наших специалистов поступило предложение о покупке апартаментов, элитных.

Суть следующая:
• «Москва-Сити»
• Стоимость составляет 110 млн рублей, что является ниже среднерыночной цены;
• Арендная плата за данное жилье составляет 1,1 млн рублей в месяц;
• При стандартной вакантности 1,5 месяца в году, прибыль составит около 10 800 000 рублей за вычетом налогов ежегодно.
• Данная инвестиция окупится за 10,2 лет.
• Рентабельность инвестиций составляет 9,8% годовых. И это без учета роста стоимость аренды в будущем.
• Предложение весьма выгодное, но все равно меньше депозита в банке.

Если мы рассмотрим данное предложение в перспективе 10 лет, то здесь все упирается в вопрос о том, как долго продлится период высоких ставок от ЦБ РФ.

От этого зависит и то, как долго квартиры не будут расти в цене (существенно) и будет держаться высокая стоимость аренды жилья. Все эти данные пока что неизвестны, поэтому прогнозировать в данном случае – сложно.

Наши специалисты предполагают, что период высоких ставок продлится около 3 лет. «Остаточный эффект» от него будет действовать еще месяца 3.