Итак, как быстро и точно рассчитать стоимость частного дома за 12 шагов? Сейчас специалисты elitearenda.ru дадут простую и понятную инструкцию, основанную на нашем многолетнем опыте работы с недвижимостью.

Итак, Вам необходимо предпринять следующие шаги:

1. Открыть «Циан», «Авито» и «Яндекс.Недвижимость».

Здесь важно будет выполнить поиск дома примерно в том же местоположении, что и Ваш дом. Помните, что, например, в Москве и Санкт-Петербурге разница от границы города до дома даже в 10 км может сильно влиять на его стоимость.

На данном шаге Вам нужно будет найти как можно больше похожих домов. Что значит «максимально похожих»?

Необходимо задать аналогичные параметры:

Удаленность от границы города, рядом с которым расположен Ваш дом. Если  дом внутри города, то ориентируйтесь на удаленность от центра города.

Вам необходимо будет выбрать несколько районов, расположенных в пригороде Вашего населенного пункта (если Ваш дом – загородный). Обратите внимание, что среди всех сел и ПГТ Вам подойдут только те, к которым идет такая же хорошая, асфальтированная дорога, как и в Ваш ПГТ.

Для 2 столиц также стоит принять во внимание уровень пробок утром и вечером, он должен быть таким же, как и по дороге в Ваш дом. Оценить уровень пробок лучше всего через сервис «Яндекс.Навигатор», построив маршрут от Вашего дома к городу утром и, соответственно, вечером в будний день.

Далее стоит задать на площадках при поиске («Циан», «Авито» и прочих) следующие параметры Вашего дома:
• Материал строительства;
• Площадь, число комнат;
• Мебель и техника;
• Площадь земельного участка;
• Год постройки;
• Качество ремонта и отделки;
• Тип отопления – центральное, котел или вовсе отсутствующее;
• Газовое отопление или электрическое;
• Наличие электроснабжения;
• Наличие и тип водоснабжения: центральное, скважина, колодец или что-то другое;
• Есть ли канализация или септик;
• Площадь земельного участка;
• Для г. Сочи и Краснодарского края: всегда ли земля была в статусе ИЖС или она была когда-то переведена в этот статус судебным решением;
• Удаленность школ, больниц, детских садов;
• Наличие крупных магазинов рядом;
• Есть ли рядом река, море или озеро, а также удаленность от этого объекта;
• Тип ограждения дома: деревянный, металлический или кирпичный забор.

Отметим, что дома в Подмосковье, под Санкт-Петербургом и рядом с Сочи настолько дорогие, что для них не особо важны почти все эти пункты, кроме самых основных: расстояние до города, тип дороги, пробки, тип собственности на землю и материал постройки дома.

2. Идем дальше. Вот вы выбрали все эти параметры поиска дома. Если их нет в так называемых «фильтрах» при поиске дома на «Авито» или «Циане», то просто обращайте на них внимание или узнавайте у выбранных Вами домов (во вторую очередь).

Все выбранные дома необходимо занести в табличку «Эксцель», вставив в нее ссылки на объявления. Соответственно, без компьютера и «Эксцеля» – в оценке дома «делать нечего».

Очень важно указать в таблице дату публикации объявления: либо «сегодняшнюю», либо ту, которая на «Авито», например, указана внизу объявления.

Также необходимо указать цену в каждом объявлении и в будущем – зафиксировать, если она поменяется.

3. Перед тем, как рассчитать стоимость частного дома, как мы уже писали выше, важно измерить уровень пробок и среднее время в пути на автомобиле до границы города, рядом с которым расположен Ваш дом. Затем — Вы обходите все села и ПГТ рядом с Вашим городом с аналогичным временем в пути до границы города (утром и вечером в будни). Повторимся, все эти данные показывает «Яндекс.Навигатор».

4. Таблицу сделали, все данные в нее занесли. Потребуется хотя бы 25-40 объектов, лучше 50. Если домов недостаточно – постепенно снижайте требования к дому, начиная с самых незначительных. Затем – рассматриваем более удаленные дома от границы. Все это можно не делать, если выяснять стоимость дома с помощью пункта №1 в «аналогичных способах», указанных далее в нашей статье.

Ждем 2-3 недели.

5. Спустя указанный срок, открываете табличку и открываете все объявления. Помечаете те, которые сняты с публикации, не считая тех, которые отклонил модератор (ВЫ увидите в объявлении соответствующую пометку).  У активных объявлений – сверяете цену (она часто обновляется), у закрытых – указываете ориентировочную дату снятия объявления с публикации (получается, дата начала Вашего исследования + 2-3 недели).

6. Спустя 2-3 недели повторяете процедуру. Так проверяем объявления примерно 2 месяца.

7. Спустя 2 месяца у вас будет таблица с «закрытыми» объявлениями и актуальными ценами. Скорее всего, та цена, которая была указана Вами для конкретного дома в Вашей таблице перед  продажей этого дома (напомним, мы проверяем цену в объявлениях 2 месяца)  - и есть его рыночная цена. То есть та цена, за которую дом реально купили (что подтверждается снятием объявления с публикации).

8. Если дома в Вашей таблице не купили за 2-4 месяца, то, скорее всего, цена в таких объявлениях завышена.

На данном шаге ВЫ можете «прикинуть» цену Вашего объекта, учитывая те объявления, которые были сняты с публикации.

9.Изначально Важно подготовить фотографии дома и его описание для объявления. Теперь Вы знаете ориентировочную цену из пункта №8. Публикуйте объявления с этой ценой на самых популярных досках объявлений.

10. Считаем количество «откликов» за месяц. Если их много, то Вы указали заниженную цену. Иначе – завышенную.

11. Спустя пару месяцев после п.10 Вы уже будете знать цену Вашего дома, причем довольно точную и «рыночную».

Аналогичные способы расчета стоимости частного дома

Здесь есть 2 метода.

1. Сразу публикуйте объявления с высокой, на Ваш взгляд, ценой. Затем аккуратно снижайте цену. Предварительно можно хотя бы примерно «прицениться», поискав аналогичные дома на «Авито» и «Циан». Исходя из количества звонков за каждые 12 дней, увеличивайте или снижайте цену до того момента, пока звонков станет «довольно мало». Так вы поймете более-менее рыночную цену Вашего объекта.

2. Можно выбрать очень много домов и  постараться оценить их стоимость в калькуляторе от «Яндекс.Недвижимость». Проблема в том, что здесь потребуется перебрать огромное количество аналогичных домов, так как далеко не для всех есть даже ориентировочные цены в этом сервисе (и подобных, например, от «Авито» или «Циан»). Кстати, на «Авито» указывайте более 3 комнат.

«Циан» на начало 2024 года оценивает дома только в МО.

Более того, например, «Авито» не учитывает стоимость придомового земельного участка.

Можете выполнить сперва пункт 2, потом пункт 1. Так будет «оптимальнее».

Еще несколько интересных вариантов оценки дома Вы можете «почерпнуть» из нашей статьи о том, как определить стоимость квартиры: http://elitearenda.ru/kak-opredelit-cenu-kvartiry.htm. Одним словом, можно предпринять те же самые шаги, которые указаны в этой статье, но применительно к частному дому.

Как можно увеличить стоимость дома?

Перед тем, как рассчитать стоимость своего частного дома, Вам, возможно, стоит задуматься о том, чтобы увеличить его стоимость.

Существует несколько путей увеличения стоимости загородного дома:
1. Сделать более качественный ремонт;
2. Провести отопление;
3. Организовать водоснабжение и канализацию. Это, кстати, самый эффективный способ;
4. Провести газ (обычно для этого нужно «объединяться и действовать» всей деревней);
5. Многие из этих способов  — весьма ресурсоемкие.  Перед тем, как браться за каждый из них – рассчитайте их стоимость.

Например, возьмем водоснабжение и канализацию.

Здесь потребуется рассчитать:
• Стоимость составления проекта;
• Временные и иные ресурсы для оформления этого водопровода в местной администрации (подключение к канализации, сетям водоснабжения и т.д.);
• Стоимость труб;
• Работа экскаватора (вместе с водителем и трубоукладчиком). Так, например, стоимость аренды колесного экскаватора можно посмотреть здесь:  https://teh24.ru/ekskavatory/kolyosnye-ekskavatory/. Однако, здесь указаны цены для Москвы, а не для провинциальных городов. Но зато у них сразу же можно узнать стоимость работы водителя и всего сопутствующего персонала.
• Стоимость работы специалистов по подключению труб. Сюда же обычно входит весь комплекс «пуско-наладочных» работ.
• Проведение водопровода уже внутри дома, подключение сантехники и т.д.

Отметим, что стоимость всех этих работ можно существенно уменьшить, если проводить их вместе с Вашими соседями. Если у Вас «хутор», то подключение водопровода будет Вам стоить весьма и весьма дорого, то есть, не факт, что вообще когда-либо окупится.