Какие бывают риски при покупке квартиры на рынке вторичного жилья?

Итак, какие бывают риски при покупке квартиры на вторичном рынке? Специалисты юридического отдела elitearenda.ru сейчас назовут 10 самых опасных рисков, причем не только юридического, но и технического характера. Объясним, как их проверить и как с ними бороться.

Все риски изложены по убыванию степени их опасности, сначала – наиболее «острые».

1. Когда-то при сделке с Вашим объектом были нарушены права наследников.

Рассмотрим такую ситуацию. Допустим, скончался кто-то из родителей и оставил детям в наследство квартиру. Завещания, как водится, нет.

Соответственно, спустя пол год дети входят в права наследства, кто-то из них получает квартиру и пытается ее продать.

Далее Вы можете купить эту квартиру, пройдет 3-4 года и Вас вызовут в суд по делу о расторжении сделки купли-продажи. Причина – не учтены права кого-то из потенциальных наследников на данный объект недвижимости.

Чьи права могут быть не учтены:
• Супруг или супруга покойного;
• Ваши братья, родственники и т.д.
• Дети Ваших родителей, о которых Вы не знали
• Спустя 2-3 года «вдруг» появилось завещание, в котором указан еще кто-то из наследников.

Если кто-то из лиц, описанных выше, инициирует и выиграет судебное разбирательство о том, что он не получил свою долю в квартире как наследник, то суд попросит Вас вернуть квартиру продавцу, а продавца – вернуть Вам деньги.

У этого вида рисков есть 4 очень важных и крайне неприятных момента:
1. Если продавец успел потратить Ваши деньги и ему нечем возвращать долг, то его обяжут выплачивать Вам часть зарплаты и это может затянуться на очень и очень долгие годы.
2. Выплачивается та сумма денег, которая была получена продавцом, в рублях. Учитывая п.1, к моменту, когда продавец выплатит Вам всю сумму, может пройти 10-20 лет, рубль за это время сильно обесценится и цены на недвижимость – вырастут.
3. Если продавец умер или «исчез» (или не может выплачивать долг по иным причинам) то государство Вам компенсирует только 1 млн рублей или меньше (читайте статью о том, нужно ли титульное страхование квартиры), когда будет доказано, что продавец не может выплатить долг.
4. Если Вы уже, к примеру, восьмой покупатель этой квартиры, а судебное разбирательство по ущемленным правам наследников было выиграно в отношении второго покупателя квартиры, то суд обяжет  все 6 «звеньев» продавцов и покупателей вернуть друг другу деньги, а собственность — вернуть наследникам для корректного разделения наследства. Сколько было сделок – не важно, суд потребует «вернуть вспять» все сделки, даже если их было 30. Учтите 2-й пункт. В открытых источниках Вы найдете сотни подобных примеров из практики.

Есть 1 «плюс», который  сокращает риски покупателя: срок исковой давности дела по ущемленным правам наследников на квартиру составляет 3 года. Соответственно, когда Вы будете проверять объект недвижимости обратите внимание на то, чтобы прошло хотя бы 3 года и 1 месяц с того момента, когда умер завещатель кого-то из бывших собственников квартиры (или того момента, когда наследник, оспоривший наследство, получил известие о смерти).

Если объект «очень сладок» и вы его хотите купить за очень маленькие деньги, то это можно сделать с минимальными рисками и до истечения 3 лет, если:

1. Наследник – второй собственник этой квартиры за всю историю.
2. Наследник покажет нотариально заверенное завещание, а Вы позвоните нотариусу и проверите его подлинность. Помните, что такое завещание также можно оспорить, но сделать это крайне сложно.

В ином случае – проверяйте всех предыдущих собственников и основания их получения данной квартиры в собственность за последние 3 года.

Еще один риск – признание Вашего дома аварийным

С 2017 года участились случаи, когда дома признаются аварийными. При этом качественная экспертиза состояния таких домов проводится далеко не всегда. Часто в таком доме можно еще жить очень долгое время, но местные «органы» признают его аварийным без особой экспертизы, чтобы выселить жильцов, заплатив им ничтожно малые деньги за квартиры, а дом отдать под снос, а на его месте возвести новостройку. В «более удачных» случаях жильцов попросту переселяют в пригород. Эти случаи сейчас стали широко известны, ознакомьтесь с открытыми источниками. Права жильцов могут быть нарушены.

Риск заключается в том, что Вы можете купить квартиру в доме, который очень скоро признают аварийным, хотя внешне дом выглядит вполне пригодным для проживания (как мы писали выше, много «поводов» для этого не нужно). Причем, это касается не только хрущевки или брежневки, такое может произойти и с новостройкой, которой исполнилось хотя бы 15 лет. Посмотрите на современные новостройки – они часто покрываются трещинами уже через 4-5 лет после постройки. Причиной тому может служить плохо подготовленный грунт или некачественные ЖБИ (панели).

Если Вы хотите приобрести квартиру в подобном доме, то постарайтесь хотя бы найти  инженерно-геологические изыскания на этот дом. В последнее время застройщики и контролирующие их органы стали относиться к проведению данных изысканий не совсем внимательно. Запросить их копию можно у застройщика или в Государственном Строительном Надзоре.  Обязательно посмотрите то, как правильно проводятся инженерно-геологические изыскания: http://ekodata.ru/uslugi/inzhenerno-geologicheskie-izyskanija/. Важно иметь представление об этом, прежде чем взглянуть на документы по интересующему Вас дому.

В продолжении читайте еще о 6 опасных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке: http://elitearenda.ru/riski-pokupka-kvartiry-s-detmi.htm.